Un dosar recent, în care am reprezentat cu succes un chiriaș al unui centru comercial, a readus în discuție conținutul obligației proprietarului centrului de a asigura „locatarului iniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii”(art. 1786 Cod Civil).
Această problemă a fost atinsă și în acest articol recent, chiar dacă doar tangențial. Împărtășim în cea mai mare parte concluziile articolului menționat, însă ar putea fi utilă o analiză mai detaliată a motivelor pentru care se aplică anumite remedii de drept civil în acest domeniu.
Principalul motiv este acela că proprietarul centrului comercial are, față de chiriașii săi, nu doar obligația de a asigura folosința spațiului (magazinului) închiriat ci obligația este mult mai complexă.
Folosința „utilă” a bunului închiriat, în cazul nostru un magazin dintr-un centru comercial, presupune întotdeauna și asigurarea posibilității chiriașului de a-și desfășura activitatea comercială proprie.
Este evident că, pentru chiriaș, scopul încheierii contractului de închiriere este acela de a desfășura o activitate comercială lucrativă în interiorul centrului comercial, beneficiind de avantajele tehnice și comerciale ale unui astfel de spațiu.
Contractul de închiriere al unui spațiu din cadrul unui centru comercial este aproape întotdeauna unul eminamente comercial. Ambele părți urmăresc un scop comercial lucrativ. Chiriașul urmărește, după cum spuneam, să beneficieze de avantajele centrului comercial pentru a-și maximiza profitul obținut ca urmare a vânzării produselor poprii, iar proprietarul centrului să obțină o sumă cât mai mare cu titlu de chirie, contând tocmai pe avantajele, pe care centrul său comercial le oferă potențialilor chiriași.
Astfel, ambele părți, la data semnării contractului de închiriere, acceptă și sunt de acord că suma stabilită cu titlu de chirie este datorată nu atât pentru simpla folosință a spațiului cât mai ales pentru avantajele de a putea deschide și opera un magazin într-un mall. Aceasta este modalitatea în care se formează acordul de voință necesar pentru un contract sinalagmatic și, îndrăznesc să spun chiar, că aceste avantaje sunt esențiale din punctul de vedere al cauzei contractului din partea chiriașului.
Iar avantajele oferite de un centru comercial, despre care am tot vorbit, sunt de două feluri: avantaje tehnice și comerciale. Avantajele tehnice sunt ușor de identificat. Centrul comercial beneficiază de toată infrastructura (utilități, construcție, delimitări, autorizații, etc.) necesară desfășurării activității comerciale și este de așteptat să asigure condiții de cea mai înaltă calitate pentru aceasta.
Avantajele comerciale, însă, sunt puțin mai greu de observat. Principalul avantaj comercial este acela că centrele comerciale asigură vad comercial. Cu alte cuvinte, este de așteptat ca un chiriaș, care operează un magazin într-un mall, să beneficieze de anumite valori de trafic comercial asigurate de centrul comercial respectiv, care, funcție de priceperea sa și de calitatea produselor comercializate, să se transforme în clientelă pentru propria afacere.
Ambele părți ale acordului comercial au propriile studii și așteptări în această privință. Centrele comerciale își fac, încă de la început, studii si predicții privind clienții care vor fi atrași în centru și privind metodele prin care pot atrage cât mai mulți clienți. De aceea, se folosesc metode specifice și termeni cum ar fi acela de „chiriași ancoră”. Acest tip de chiriași sunt cei care au darul de a atrage trafic comercial în mall fie datorită reputației deosebite de care se bucură fie datorită produselor pe care le oferă. Exemple de astfel de chiriași pot fi diverse, însă aproape întotdeauna chiriașii din food court și entertainment pot fi ancore pentru centrul comercial.
Apoi, și chiriașii diligenți au astfel de studii și predicții, pe baza cărora își calculează chiria pe care și-o permit, în funcție de profitul pe care urmează să îl obțină de pe urma magazinului sau afacerii operate în centrul comercial.
De aceea, consider ca evidentă obligația centrului comercial de a asigura chiriașului toate condițiile necesare pentru desfășurarea afacerii sale în centrul comercial și nu doar aceea de a pune la dispoziție spațiul, dar cred că se poate merge mai departe în această direcție și consider că obligația centrului comercial se extinde la a asigura un nivel de condiții comerciale similar ca acel avut în vedere la semnarea contractului, inclusiv în ceea ce privește traficul comercial în mall.
În aceste condiții, în situația fortuită a necesității închiderii activității comerciale în centrele comerciale, așa cum a fost cea din perioada stării de urgență, apare evident faptul că proprietarii centrelor comerciale s-au aflat în situația imposibilității fortuite de a-și îndeplini obligația principală asumată față de chiriașii din centrele comerciale, anume aceea de a asigura folosința utilă a spațiilor închiriate.
De aceea, chiriașii se află în situația părții dezavantate din contractele de închiriere în perioada stării de urgență și, ca atare, sunt îndreptățiți la remedii contractuale.
Printre remediile oferite de Codul Civil, chiar și în situația în care neîndeplinirea obligațiilor este una fortuită și nu una voită din partea cocontractantului, se numără posibilitatea suspendării totale sau parțiale a plății chiriei (obligația corelativă) sau chiar posibilitatea încetării contractului, conform art. 1557 Cod Civil.
În concluzie, motivul pentru care îi este permis chiriașului să acceseze remediile oferite de Codul Civil, deși proprietarul afirmă că a continuat să ofere folosința simplă a spațiului închiriat, este tocmai acela că folosința spațiului nu este una utilă atât timp cât chiriașul nu își poate desfășura activitatea comercială avută în vedere la semnare.